"대출 규제로 움츠린 내국인, 반대로 적극 매수에 나선 외국인"
최근 서울 부동산 시장에서 외국인, 특히 중국인의 아파트 매입이 급증하면서 우리 국민이 상대적으로 역차별을 받고 있다는 우려가 커지고 있습니다. 대출 규제가 강화되면서 내국인의 주택 구매는 급감한 반면, 규제에서 상대적으로 자유로운 외국인의 매수세는 오히려 늘고 있는 상황. 과연 이 현상은 일시적인 흐름일까요? 아니면 구조적인 문제일까요?
내국인 매수 ‘뚝’…30% 이상 감소
2024년 6월 발표된 정부의 '6·27 부동산 대책'은 내국인의 주택담보대출을 대폭 제한했습니다. 수도권에서는 최대 6억원까지만 대출이 가능하고, 다주택자의 경우 사실상 대출이 금지됐습니다.
이로 인해 서울 집합건물(아파트·오피스텔 등) 매입에 나선 내국인은 불과 17일 동안 9,950명에서 6,959명으로 30.1% 급감했습니다. 법인 매수자 수 역시 915곳에서 379곳으로 58.6%나 줄었습니다.
외국인 매수는 증가세… 17.5% 상승
반면, 같은 기간 외국인의 서울 집합건물 소유권 이전 등기 신청자는 97명에서 114명으로 17.5% 증가했습니다. 특히 중국인은 40명에서 54명으로 무려 35%나 급증했습니다. 이어 미국(33명), 캐나다(8명) 등이 그 뒤를 이었습니다.
즉, 내국인은 규제로 주저앉은 사이 외국인은 기회로 보고 ‘폭풍 매입’에 나선 것입니다.
왜 외국인은 부동산 매입에 유리할까?
외국인이 서울 부동산 시장에서 강세를 보이는 데는 몇 가지 이유가 있습니다.
1. 대출 규제 미적용
외국인은 한국 내 규제를 받지 않는 해외 은행을 이용해 자금을 조달할 수 있습니다. 중국 본토의 은행에서 대출받아 그대로 한국에 송금해 매입하는 경우도 빈번하게 발생하고 있습니다.
중개업소 관계자에 따르면 “중국인 매수자가 전액 중국 은행 대출로 자금을 마련해 거래하는 사례가 늘고 있다”는 말도 있습니다.
2. 실거주 요건 없음
내국인은 대출을 받기 위해 ‘실거주 요건’을 충족해야 하는 반면, 외국인은 이에 해당하지 않습니다. 다주택자 여부 확인도 쉽지 않기에 규제 사각지대에 있습니다.
3. 세금 중과 회피 가능
국내에 주소지가 없거나 실거주 증명이 어렵기 때문에 세금 중과나 양도세 규제에도 상대적으로 자유로운 상태입니다.
지금 이 순간, 중국인은 서울 아파트를 ‘싹쓸이’
이러한 구조적인 허점을 파고든 중국인 투자자들이 서울 주요 아파트 단지 매입에 적극 나서고 있다는 분석이 지배적입니다.
중국 자본이 서울 아파트 시장을 겨냥한 이유는 명확합니다.
- 위안화 가치 하락에 대비한 자산 이동
- 한국 부동산의 안정성 및 임대 수익 확보
- 환차익 및 자본차익 기대
이러한 투자는 일회성이 아니라 전략적·장기적 자산 확보 움직임으로 해석됩니다.
부작용: 내국인의 진입 장벽 높아져
결과적으로 서울 부동산 시장은 자산 격차가 심화되고 있으며, 실거주 수요자들은 갈수록 내 집 마련의 꿈에서 멀어지고 있습니다.
- 자금 조달 불균형
- 실수요자 중심 정책 취지 무력화
- 외국인 투기성 매입 증가로 인한 시세 왜곡
이런 상황이 장기화되면 내국인의 주거 안정은 물론, 서울의 부동산 가격 안정 정책 자체가 흔들릴 수 있습니다.
정치권, 뒤늦은 대응… 사전 허가제 법안 발의
뒤늦게나마 정치권도 대응에 나서고 있습니다.
- 이언주 의원(더불어민주당) : 외국인의 부동산 매수를 사전 허가제로 전환하고 3년 이상 실거주 의무를 부과하는 내용의 법률 개정안 발의
- 김미애 의원(국민의힘) : 투기과열지구 및 조정대상지역에서 외국인의 토지 매입을 지자체장 사전 허가제로 변경하는 법안 발의
하지만 이러한 조치는 아직 국회 통과 전 단계로, 시행까지는 시일이 더 필요할 것으로 보입니다.
어떻게 대응해야 할까? (시민 & 정부)
- 국내 실수요자 보호 정책 강화
- 실거주자 대출 조건 일부 완화
- 생애최초 구매자에게 혜택 강화
- 다주택 외국인에 대한 세금 중과 적용
- 투명한 거래 구조 확보
- 외국인의 자금 출처 조사 강화
- 실거주 여부 확인 가능한 시스템 마련
- 공공임대주택 확충
- 무주택자 및 청년층에게 실거주 기회 제공
서울 부동산 시장에서 벌어지고 있는 외국인 매수 확대, 특히 중국인의 대량 매입은 단순한 트렌드가 아닙니다. 이는 한국 부동산 시장이 갖는 높은 가치와 글로벌 자산 피난처로서의 매력을 반증함과 동시에, 우리 국민이 역차별을 겪고 있다는 구조적인 문제를 드러내는 현상입니다.
부동산은 단순한 재산이 아니라 국민의 삶의 질과 직결된 주거권입니다. 정부와 정치권은 외국 자본의 시장 왜곡을 막고, 실수요자의 내 집 마련 기회를 보호하는 데 적극 나서야 할 시점입니다.